Татьяна Батищева, автор «Эксперт Казахстан»

Правительство заставляет банки выдать деньги как можно большему числу ипотечных заемщиков, но банкиры не хотят идти на неоправданные риски

Власти вынуждены констатировать: программа рефинансирования ипотечных займов не работает – не все деньги доходят до конечных получателей. На прошлой неделе на селекторном совещании в правительстве председатель госфонда национального благосостояния «Самрук-Казына» Кайрат Келимбетов объявил, что при 120 млрд тенге, выделенных государством банкам, последние собрали заявок лишь на 16 млрд, а освоили чуть более миллиарда.

 «Это не дело! Такие деньги выделили – такое количество желающих не попадает в программу», – возмутился глава правительства Карим Масимов и поручил расширить программу для возможных участников – физических лиц.

Дорогие банки

Замещая дорогие рыночные ресурсы (депозиты под 13% годовых, облигации по 18–20%) более дешевыми госсредствами (под 7–8%), банки обязаны выдавать их с минимальными накрутками, сокращая маржу. Инвестором в лице правительства определено, что эффективная ставка ипотечного рефинансирования или нового ипотечного кредита для конечного заемщика не должна превышать 9% по социальным и 11% по рядовым кредитам. Ясно, что маржа в 2–3% не покрывает затраты банка на работу с большим количеством желающих переоформить кредит, а также не учитывает кредитный риск невозврата денег.

Параллельно банки получают средства на выдачу новых ипотечных займов для кредитования объектов со степенью готовности выше 20%. Для этого фонд «Самрук-Казына» предоставляет банкам средства для открытия кредитных линий на 15 лет по льготной ставке 10,5% годовых. И банки должны выдавать новые ипотечные займы на покупку квартир под такие же проценты и на тот же срок с правом досрочного погашения. Но кредитные институты осторожны в выдаче старых и новых кредитов. «Мы оцениваем клиента исходя не из залога, а его финансового состояния. Если сегодня кредит выдается из стоимости 1–1,2 тысячи долларов за метр, кто знает, как сложится ситуация через 15 лет», – отмечают банкиры, деликатно умалчивая, что во время кризиса гарантировать стабильность платежеспособности все равно, что гадать на кофейной гуще.

А главное, у коммерческих банков нет средств на реализацию собственных ипотечных программ. Из-за этого заморозились не только проблемные объекты, но и те из них, на завершение строительства которых есть ресурсы. Новая ипотека не выдается. «Поскольку кризис еще не закончился, то выдавать кредит по текущим рыночным ценам, а в стоимость жилья строительные компании сегодня включают все, никто не решается, ведь непонятно, как поведут себя цены через 10–15 лет. Это риски для коммерческих банков, и они туда не лезут», – сказал на условиях анонимности начальник кредитного департамента одного из коммерческих банков.

Пути решений

Правительство предлагает расшевелить рынок недвижимости следующим образом. Во-первых, расширить линейку участников программы по рефинансированию займов за счет уточнения требований к ним. Например, понятия «альтернативное жилье». Иногда банки отказывают в выдаче средств клиентам, в действительности не располагающим недвижимостью и проживавшим до взятия ипотеки у родственников, считая данную категорию заемщиков домовладельцами.

Во-вторых, кардинально изменить каналы выдачи денег на новую ипотеку. Поскольку у банков трудное финансовое состояние, государство решило привлечь к финансированию институты развития. Пару недель назад первый вице-премьер Умирзак Шукеев предложил активизировать схему выдачи новых ипотечных кредитов для завершения строительства в Астане и Алматы через Казахстанскую ипотечную компанию (КИК), забрав у банков выделенные на эти цели средства из-за низких темпов освоения государственных средств.

Но расширение клиентской базы по рефинансированию не решает проблему активизации ипотечного рынка. Ведь деньги пойдут на обслуживание старых долгов, а не на выдачу новых займов, о которых было объявлено в плане совместных действий «Самрук-Казыны», Ассоциации застройщиков и Ассоциации финансистов Казахстана.

«Большинство банков сегодня не выдают собственные ипотечные займы, а те, кто кредитует, ставит заемщикам высокие проценты (18–20%) и большой первоначальный взнос. Поэтому рынок ждет новых, а главное гибких по цене продуктов. В частности, в рамках антикризисной программы было объявлено, что часть средств будет направлена на новую ипотечную программу, предусматривающую конечную ставку для новых заемщиков на уровне 10,5% и реализуемую в течение 2009 года, – отмечает председатель правления ипотечной организации «КазИпотека» Алимжан Есетов. – По нашим оценкам, имеется достаточное количество граждан, готовых взять ипотеку на подешевевшую недвижимость, но им не хватает денег на большой первоначальный взнос, и непосильны высокие ставки».

А передача новых кредитов из частных рук в государственные лишит рынок недвижимости конкуренции и сократит доступ банков к столь необходимой ликвидности. Председатель Ассоциации финансистов Казахстана Серик Аханов заявил, что торопить банки с выдачей кредитов нельзя. «Все риски по возврату денег лежат на банках. Нельзя подменять банки», – отметил он.